Le gorille de 800 livres : immobilier de bureau


Quelles sont les perspectives pour le secteur de l’immobilier de bureaux et pour les banques régionales ?

Dans « Sonny Kalsi : Naviguer dans les faillites bancaires et les avoirs immobiliers commerciaux », un Actifs directeurs podcast du CFA Institute, Paul Andrews, responsable de la recherche, du plaidoyer et des normes au CFA Institute, s’entretient avec Sonny Kalsi, co-PDG de BentallGreenOak (BGO), l’un des principaux conseillers mondiaux en gestion d’investissements immobiliers et fournisseur de services immobiliers avec environ 83 milliards de dollars d’actifs sous gestion (AUM), sur les perspectives du secteur.

Les praticiens et les observateurs des marchés financiers sont devenus de plus en plus inquiets cette année quant à la santé de l’économie et en particulier quant à l’exposition du secteur bancaire au secteur immobilier. L’effondrement cette année de la Silicon Valley Bank (SVB) et de Signature Bank, ainsi que l’acquisition précipitée de First Republic Bank, ont convaincu certains acteurs du marché que les banques régionales, déjà confrontées à des difficultés financières, pourraient désormais être confrontées à une potentielle crise du marché. secteur immobilier commercial fragile. L’exposition du secteur bancaire au secteur des bureaux est la plus préoccupante.

Andrews a ouvert sa discussion avec Kalsi sur la question du risque systémique : « Alors que de nombreuses banques détiennent d’importants portefeuilles immobiliers, quelle est selon vous l’issue finale, en particulier du point de vue du risque systémique et du point de vue bancaire ? Il a demandé.

De nombreuses grandes banques se sont retirées des prêts immobiliers, et leurs prêts à l’immobilier commercial en particulier ont diminué en pourcentage, a déclaré Kalsi. Mais le secteur non bancaire est intervenu pour contribuer à combler le déficit de prêts. « Les prêteurs non bancaires obtiennent souvent des financements en pension auprès de ces mêmes grandes banques. Les banques régionales fournissent désormais une quantité énorme de prêts immobiliers et représentent probablement au moins un tiers des prêts immobiliers accordés et ont joué un rôle important dans l’augmentation des prêts immobiliers au cours des cinq dernières années », a-t-il expliqué. « Donc, la réponse longue à votre question est, je pense, que les banques régionales y ont une assez grande exposition. »

Selon Kalsi, les deux grandes questions à prendre en compte sont la liquidité et l’état des immeubles de bureaux. « Il n’y a aucun financement disponible. Les grandes banques ne le proposent pas, et les banques régionales ne le proposent désormais plus.»

L’immobilier commercial étant une catégorie importante, Kalsi pense que certaines sections seront moins problématiques. Il a cité en exemple les secteurs industriels et multifamiliaux. Le multifamilial est également soutenu par les agences parrainées par le gouvernement qui fournissent du financement, a-t-il déclaré. Le secteur des bureaux est un casse-tête, a-t-il prévenu. « Ce n’est pas vraiment le canari dans la mine de charbon », a-t-il déclaré. « C’est le gorille de 800 livres assis carrément au milieu de la pièce! »

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Le défi des Caisses régionales

« Alors, que vont faire les banques régionales ? Sommes-nous simplement assis sur une autre bombe à retardement ? » a demandé Andrews.

« Oui, Je pense que cela pourrait être une bombe à retardement », a déclaré Kalsi, « mais je pense que ce sera une bombe à retardement avec une longue mèche. » Contrairement à un titre, qui est un instrument à court terme pouvant être renouvelé sur les marchés des capitaux, de nombreux prêts bancaires sont structurés de telle sorte que les banques doivent elles-mêmes appuyer sur la gâchette pour créer un défaut. « Il y a donc actuellement de nombreux actifs qui sont en défaut technique », a-t-il déclaré. « Il peut y avoir un manque de respect des différents engagements, échéances, défauts, etc., et de nombreuses banques se contentent de les reconduire parce qu’elles savent que leurs emprunteurs se trouvent dans un marché illiquide et ne sont pas en bonne position pour les refinancer. »

Les régulateurs auront donc une grande influence sur la question de savoir si et quand la bombe à retardement par défaut explosera, a affirmé Kalsi. « On pourrait affirmer que d’une part, les (régulateurs) ont causé cela à cause de l’environnement des taux d’intérêt, n’est-ce pas ? » il a dit. « Beaucoup de gens ont été pris au dépourvu. Je ne pensais pas que les taux allaient augmenter au rythme où ils l’ont fait, mais nous savions que les taux augmenteraient. Je suis donc un peu surpris que certains de ces prêteurs aient été pris aussi au dépourvu. Il sera intéressant de voir comment les régulateurs aborderont cette question.

Si les régulateurs obligent les prêteurs à évaluer leurs positions au prix du marché, le résultat pourrait être quelque chose de laid, a prévenu Kalsi. « Mais si les régulateurs se laissent aller à leur égard et leur laissent du temps, alors je pense que le processus sera lent. »

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Les secteurs les plus en difficulté

« J’ai dit en plaisantant que le bureau avait remplacé le commerce de détail comme le pire mot de six lettres dans l’immobilier », a déclaré Kalsi. Pour mettre en perspective, il a noté qu’il y a 10 ans, c’était le secteur de la vente au détail qui était confronté à une « apocalypse ». « Plus personne ne faisait ses courses dans les magasins », a-t-il déclaré, et bien que la valeur des actifs commerciaux ait baissé de 30 à 50 % au cours des 10 dernières années et que de nombreux locataires aient fait faillite, les locataires qui ont survécu sont confrontés à moins de concurrence et il y a donc un un meilleur environnement commercial pour eux maintenant. « Ainsi, le commerce de détail a quelque peu trouvé sa place et se porte bien », a-t-il déclaré.

« Je pense que c’est ce qui va se passer avec le secteur des bureaux. Mais rappelez-vous, j’ai dit 10 ans. Le secteur des bureaux va mettre du temps à trouver ses marques. Par conséquent, nous devons décider d’être patients pour résoudre ce problème, et les régulateurs devront décider s’ils vont être patients ou non », a déclaré Kalsi.

Donc, si les régulateurs sont patients, nous ne serons pas confrontés à un autre énorme risque systémique ?

« J’espère que nous ne serons pas confrontés à un autre événement de risque systémique », a répondu Kalsi. « Je ne citerai pas de noms, mais il existe certains prêteurs pour lesquels 30 à 40 % de leur portefeuille est de l’immobilier commercial », a-t-il déclaré. Il a déclaré que ces banques ont des problèmes, citant les faillites de SVB, First Republic et Signature Bank cette année comme exemples du type de faillites qui pourraient se produire. « Je ne suis pas un expert en banque. Mais si j’étais un parieur – ce que je suis – je ne pense pas que nous en ayons fini avec trois banques. Je pense que nous allons en voir plus.

« Les membres du CFA Institute sont des investisseurs institutionnels, des répartiteurs d’actifs, des intermédiaires, etc. Comment aborderiez-vous cette question d’un point de vue pratique ? Sur quoi devraient-ils se concentrer ? » a demandé Andrews.

«Certaines d’entre elles possèdent des actifs directement, d’autres probablement indirectement, que ce soit par l’intermédiaire du marché des REIT ou par l’intermédiaire de gestionnaires de fonds. Je pense qu’une chose que vous devez vous demander est : « Est-ce que j’ai les bonnes personnes pour gérer le navire pour moi en ce moment ? Je pense que cela en fait partie. C’est donc le numéro un », a déclaré Kalsi.

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La deuxième question est de savoir comment considérer la classe d’actifs. « Nous parlons de défense. Nous parlons de ce que nous faisons de notre portefeuille existant. Comment y penser et comment y parvenir ? Une chose dont nous entendons beaucoup parler en ce moment est l’effet dénominateur : les marchés boursiers sont en baisse et les alternatives représentent désormais un pourcentage plus important des portefeuilles de la plupart de ces gens. Est-ce une mauvaise chose? Et c’est peut-être dans cette direction que les gens devraient aller ici. Ce qui est clairement instructif à propos de la crise financière mondiale, c’est que les personnes qui ont eu plus de temps ont obtenu une meilleure valeur de récupération que celles qui ont dû procéder à une vente forcée.

Mais même au milieu d’une conversation sur les difficultés potentielles qui menacent le marché immobilier, « il existe également d’excellentes opportunités d’investissement », a déclaré Kalsi. « Par exemple, c’est le moment idéal pour être prêteur en ce moment. Si vous pouvez être prêteur — et soit dit en passant, nous avons un gros portefeuille de prêts ; les prêts représentent environ 25 % de ce que nous faisons – c’est le moment idéal pour mettre de nouveaux capitaux à profit dans ce domaine. Donc, je pense qu’une partie de cela n’est pas seulement la façon dont les investisseurs existants et les membres du CFA Institute envisagent de jouer en défense sur ce qu’ils possèdent ? Mais que pensez-vous également du fait de passer à l’offensive ?

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Tous les articles sont l’opinion de l’auteur. En tant que tels, ils ne doivent pas être interprétés comme des conseils en investissement et les opinions exprimées ne reflètent pas nécessairement celles du CFA Institute ou de l’employeur de l’auteur.

Crédit image : ©Getty Images/FangXiaNuo


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